王文学，是土生土长的河北人，1998年的时候，机缘巧合之下从廊坊衙门手里揽了个盖宿舍楼的活，算是进入房地产，收获第一桶金。2000年前后，华夏幸福已经在河北拥有了三个项目，成为了一个小开发商，面对着地产开发轰轰烈烈之势，华夏幸福其实做的并不出众，于是王文学开始寻找差异化竞争优势，他盯上了地产企业都不太愿意做的产业地产这块蛋糕。
从2002年华夏幸福开始专心地搞起了产业园区、做起了园区运营商。华夏幸福发家很猛，套路很直接：抢先一步占住北京周边的地盘，卖给在北京的打工人。曾因重仓环京，登上河北首富的宝座，有“环京霸主”之称。
突然有一天，雄安新区火了，那个当年从固安起步的华夏幸福，是一家在雄安新区签订了近500平方公里合作项目协议的房地产公司。
尽管华夏幸福表示，新区范围内的项目实施可能存在政策变动以及重大不确定性风险，坚决拥护服从国家战略和总体安排。毋庸置疑，这家过去让普通人颇感陌生的企业，如同沉潜海底的潜艇浮出海面，嗯，它变得一飞冲天，泼天的富贵从天而降。
在产业新城的开发上，华夏幸福其实已经摸爬滚打了十几年。
这期间，也正是县域经济大放异彩的阶段。作为发展县域经济、实现产城融合的破题之作，华夏幸福早在2002年就选择与河北廊坊固安首吃“螃蟹”，率先探路地方衙门和社会资本的PPP合作模式。好处就是：华夏幸福以较低的成本获得土地，完成前期基建后进行招商引资。
按PPP合约，华夏幸福的利润回报以固安工业园区增量财政收入为基础。换言之，如果固安工业园的财政收入不增加，则华夏幸福没有利润回报，县衙不承担债务和经营风险。华夏幸福通过市场化融资，以固安产业新城整体经营效果回收成本，获取企业盈利，同时承担政策、经营和债务等风险。
这种模式决定了，华夏幸福就不再是一家地产开发企业，其身上的主要标签是产业园区开发与运营。与普通的地产商不同的最大特点是，华夏幸福可以不靠卖房子来实现资产收益。
在县域经济发展的高峰期，以及地产高速上涨趋势里头，华夏幸福赚的盆满钵满。于是乎，华夏幸福的布局几乎与国家重点区域振兴规划和发展战略完全契合，新增的产业项目都坐落在当地主要经济区辐射带，城市群人口规模可观，在当地快速城镇化的驱动下，这些产业项目都是作为地方重点开发建设的项目存在的。
产业新城的地区布局上，华夏幸福的政策嗅觉一向以敏锐著称。“国家提倡什么，我们就做什么。”
到了2017年，雄安规划出台了，对头，鬼故事来了。2017年，雄安新区产业限购政策达到了史上最严，环京地区的地产市场陷入了致命打击，而环京地区更是华夏幸福的主阵地，自然受到冲击最大。
华夏幸福的日子急转直下，2017年财报显示，华夏幸福现金流为-162.28亿元，比上一年暴跌309%。钱不够了就开始各种借，银行贷款，债券，信托，资管，融资，债务越滚越多。
华夏幸福在2018年就出现过债务危机，当时因为引入大金主平安成为脱困的关键，两次注资180亿元也让华夏幸福躲过一劫。
最让行业关注的，是平安与华夏幸福的对赌协议。根据协议，华夏幸福2018年度、2019年度、2020年度净利润增⻓率应分别不低于30%、65%、105%。净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。若达不到，华夏幸福将对平安进行现金补偿。
资本的本性是逐利，开发商引入资本，最终是要付出代价。当游泳池没水的时候，更换各种泳姿都显得徒劳，华夏幸福一直都没有找到持续的造血能力，负债危机终究是纸包不住火。2020年以来，华夏幸福的股价一直跌跌不休，累计跌幅超过55%，已经遭遇腰斩，总市值更是蒸发高达450亿。
进入2021年，华夏幸福的处境更加危险。在这次52亿信贷资金违约之前，1月15日，已有两笔中融信托计划违约，本息总金额达到11.1亿元。这就是华夏幸福大雷bao的征兆。
两笔信托计划违约，犹如倒下的多米诺骨牌，引发了一系列的恶性循环。
华夏幸福这个巨无霸倒下一点都不稀奇。
华夏幸福就是最最标准的勾地模式，然而它自己是没有产业的，需要引入产业企业，然后用住宅的超额利润来反哺产业，而这就是问题的根源所在。勾地模式本身没有问题，有问题的是产业和住宅的比例，到底有多少住宅利润只有华夏自己知道。
