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3夫收购极度马甸店之后的马甸商圈胡思乱想
我喜欢做市场调查，这篇文章之所以又用投票方式仅仅是为了看一下这里的文章有多少人在看。这个调查数据可能也有很多人感兴趣吧。所以请大家配合一下参与调查
这篇文章是我正在思索的东西。错误，疏落，等等可能很多。所以敬请大家拍砖。以便开拓我的思路。纠正我的错误思想
这里有很多对市场感觉特别好的朋友，我在此抛砖引玉，真心想大家求教了！
户外行业之马甸商圈特点分析：
马甸商圈：东北角是家电集中地。东南角有马甸邮币卡市场。西南角偏重户外行业。西北角是马甸公园尚未形成商圈
特点：马甸区域交通拥堵已经引起很多商圈人士的关注
从户外行业来看
分析马甸商圈十家店：统计以
三夫两店的中点极度体验为核心区域
１ 三夫户外 两店合计８００平 商品结构极其合理，空间严重不足 销售对象为高端人群，最有价值的客户
２ 极度体验 ８００平。位置和大小应该说比较理想 销售对象在追赶三夫。商品结构与店铺形象比不足，有待改进。
３ 北天 １８０平属于核心区域 现有转移到商场的意思，
４，
探路者 １８０平属于核心区域 一定要在这一带凑这个热闹，哪怕是从战略考虑。
以上四家合计车位３５个左右，其中以去三夫为主的车大约占２０个以上并且调车极为不便。
５ 任我行 １２０平 车位０，距离核心区域500米 刚刚在装修不能确定下一步方向
６
夏尔巴， １２０平 车位０ 距离核心区域400米 低档 主要销售对象是追去i性价比的
７ 千岩致知。３００平 车位３ 距离核心区域１.２ｋ米 中端产品。潜力尚可，由于离核心区域有一定距离，所以成功做到今天是有自己
的一定客户群的，商品结构没有明显弱点
８ 博浪体育：２００平 车位０ 距离核心区域500米 似乎以健行
自行车等边缘传统户外商品为主。和其他店铺不构成直接竞争关系
９ 之巅： ４００平（较虚）车位约１０ 商品结构非常不合理。面积大缺乏有竞争力的品牌，原先的大船现在只剩下骨架，走向没落。
１０ 绿野公司 ？平 车位0 距离核心区域500米 非户外店。在这里可能是为了户外文化的集中地
１１ ？？户外 ５０平 车位0 距离核心区域400米（在双秀过街天桥北）小店，开了不久没有什么特点感觉趋向自得其乐型
１２ ？？户外 ５０平 车位0 距离核心区域100米 （在北天西50米）低端。有
极地这样的东西，销售对象：收拾四大店的漏网客户
１３ 老特户外 ５０平 车位？ 距离核心区域1K米 玩家淘货可能去看看。圈外人不会在此消费
14 户外折扣店 15平 核心区域。以dao具，
手电为主。自得其乐型
15 ？？户外店 15平 核心区域 打着淘货的名义。收拾四大店的漏网客户
从营业面积上除去最大的三夫极度。其他店铺营业总面积约１６００平，
从销售来看，这里至少占据了
北京非商场的户外营业额的６成以上
从三夫客源调查来看，
有两类客户是三夫的绝对优势项目。其他小店无法和三夫看齐。
1，外地客户来北京找货的占据一个很大份额。
2，集团购买占据三夫销售的份额也非常大。
这两者大约能占三夫销售额的30-40％以上
从房租拉看大约统计1600元／平／年（可能平均数会比这个数字稍低）
车位少，兼有其他行业较多。
各个店铺之间距离稍远除了前四家外其他的店铺步行均较远。
且其他店铺车位极其紧张。
甚至没有。
所以说商圈还是有很多不足之处的。
从交通来看。
进入马甸核心区域。从东来车要从北太平桥调头先路过１３ 老特户外（不好找）８ 博浪体育（无法停车）然后在去往北太平桥的路上路过１１ ？？户外 。从北太调头（错过千岩致知）路过夏尔吧任我行（无法停车）然后在往马甸桥西南角拐的时候开始堵车找不到车位（出门的时候也经常要去店里找堵车的车主调车）逛完这几家店铺。然后走辅路往南或者稍微倒车往东上桥（可能稍微有点违章）
千岩致知从交通上来讲如果他要去马甸核心区域。无论他从哪个方向走，都很难有机会到达该店。（也是因为他在路西。只有往南去新街口的车可以经过该店。
从外地来京的人来讲。从机场到此相对比较方便。如果是火车，北京站坐地铁到积水潭，然后打的10元。或344（外地人不一定都知道）时间大约1小时，北京西站来此比较麻烦。主要是远。时间大约1.5小时以上
从附属活动设施来看。核心区域餐饮业可选择很少。活动设施在马甸桥东北角公园里的两个餐吧（但是这两个餐吧没有停车位）
从发展的眼光来看。
其实三夫早就想在这一带扩充面积，实际上三夫适合的营业面积应在现有基础上再增加一倍。
三夫望京1千米的店铺已经表露出这层意思。作为旗舰店。现在的装饰风格实际上是在码货。而不是形象。里面的销售空间严重不足。
其他几家户外店也都想离马甸桥在近一点。
现在马甸桥周围的房子现状是这样的／三夫以南是居民区马甸桥南是
辽宁饭店然后是几家银行。看起来不能为户外店到出地方
三夫以西是三座居民楼的底商数量极其有限。面积较小且无车位。在往西是双秀公园的分割
马甸桥东北是家电几大巨头的地盘，马甸桥东南是饮食业加上靠近邮币卡市场／还有当年跟着宜家作起来的福利特家居。这一带市场的固有繁荣性以及氛围不适合作户外。
在马甸桥西北角马甸公园西墙有一处大房产面积约有１万平米左右.全部玻璃房子。整体感非常强。
但是前阶段调查结果是这一片房屋产权不明晰，
就算未来产权明晰了，
药箱把这一片全部改造成户外圈有以下难点。
1，估计现在很难有人和一家户外店有实力全部拿下。
最有希望多拿下点面积的是三夫，
如果三夫租其一部分。那么其他位置有被别人瓜分的可能性。
这一万平米一下子就算其他户外店进入全部用上也有困难。
这片房子整体感非常强。要做户外可能只能全部做户外。做其他行业也一样。这样来看房主可能更愿意整体出租
现在唯一有可能整体租下来用的是三夫。租下来然后做户外商业地产培植户外商圈。
但这就意味着三夫需要放弃现在的马甸店铺。
就凭三夫只做零售不涉及代理的战略来分析，三夫的战略是只抓主营业务。不会涉足其他。所以三夫做户外全地产的可能性不大。
一万平米从商品角度来统计可能现在国能的所有品牌可以一网打尽。然后再加上所有户外相关行业如自行车
自驾车高尔夫滑翔。最好连
迪卡侬一块进入才能称得起这个大架子。而这实际上是需要这些东西一次性进入的。
如果这的房子可以往外出租了有人有能力把它整体租下来。房主是肯定会节省时间的。而户外这么多商家进入是需要时间的。
还有这么大的面积需要更多的停车位，这些多可以说明这片房屋被户外行业占据是比较困难的
所以这一带的户外商圈可以说已经到了一个极限很难再有进一步的扩充空间。假如还有更多的商家想要进入这个区域。假如户外行业的春天来了。大家就会遇到无房可用的难题中。那么那时候北京的户外圈应该在哪里呢？哪里最能容纳未来发展的户外市场？是遍布全城各地，还是中关村模式？
此外（转述其他行业分析文章里的话）大多数的观点都认为，马甸目前的交通状况与设施规模已经很不适应商业的持续发展，这也是“宜家”
逃离的最大外部原因。
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某种程度上说，宜家火爆和迁出恰恰暴露了马甸商圈优势和软肋，以及周期性的症结；马甸的交通枢纽的条件应该是先做商务中心再做商圈。
百年来，马甸商业业态一直处于变化之中。从蒙古马的集散地到自发商业集镇，再到小商品市场，再到家具超市，现在几乎是北京最集中
的家电卖场中心。
京城北部的中心位置，入京的必经之地，一直成就和制约着马甸商业模式的沿革。可以说，成也区位，变也区位。
按区位来说，马甸应算得上是北三环上最重要的交通枢纽，近些年建设了比较完善的交通网络，从这里“直达”CBD、中关村、金融街和亚
运村。事实却证明交通要道建集中的商业中心是有失误的。两条快速路的交叉点———马甸桥，立交桥的功能一是连接主干道和快速路，二是
连接快速路和快速路。马甸桥连接了两条快速路，即三环路和八达岭高速路。但是，立交桥不是万能的，要想快速通过，不能有任何妨碍，它
应该只完成一种职能———解决快速交通问题。
流量与“留量”
人流量大，就会形成商圈的认识也是有失误。商圈不但是人流动的地方，更重要的是人停留消费的地方。马甸目前只具有第一种可能，第
二种可能只具有一部分。在现在的交通情况下，两种可能之间的冲突越发激烈。
宜家解释关闭马甸店原因：马甸店的营业面积太小，停车等配套设施也达不到要求，不符合宜家标准店的要求。 比较马甸，望京新店选址
在北四环的四元桥附近，新店规划占地面积达4.3万平方米，比
上海宜家新店大1万平方米，这也将是宜家的亚洲最大店，同时也成为仅次于斯
德哥尔摩店的全球第二大宜家店。新店总投资达1亿美元，陈列的商品也将更加丰富。现在宜家马甸店营业面积只有1.5万平方米，约有5000件
单品，望京新店的商品数量将达到7500种。
宜家尤其强调望京新店有1500个停车位，将大大方便开车来的顾客。
北环中心总经理沈华也认同宜家搬出很大程度上是因为交通状况限制。“一个宜家就让有交通枢纽功能的马甸形成拥堵，是很不正常的，
其根本原因就在于其周边的整体建筑群体开发没有跟上，地面和地下交通的规划与建设不能落实。”
北京金网络公司副总经理林金城认为，在北京交通最容易拥堵的十二个地方中，马甸是其中之一，宜家、大中等卖场人流巨大，尤其是在
宜家停车场入、出口，拥堵现象十分严重，甚至许多顾客随意拦截出租车，造成马甸桥附近交通拥挤的现象。
四大堵点
马甸桥为何经常堵？坊间实地考察的人士认为宜家家居和大中电器的客流和三环路车流交错是诱因，并总结了五大堵点。
堵点一：裕民中路路口
宜家家居东侧三百米左右向北的那条裕民中路，可能去过宜家的人都会有印象，因为只要休息日去宜家，从东面来的车到这个路口就开始
堵车了。
一般下午三点，车到这个路口后再想向前行就很困难了。原本是两条机动车道一条自行车道，但自行车道已经全被机动车占用，这些车是
排队等车位的，在这排车的左侧，也排了一排，这是准备加塞儿进车位的，仅留下一条车道供过往车辆通行，还有一些是溜达着扫活儿的出租
车。这都使得车辆在此行驶缓慢。
而此处的人行便道上还设有停车位，机动车进出车位时，至少占用一条车道，有时甚至是整整两条，阻挡后车前行，加剧了拥堵。
堵点二：大中电器城停车场入口
宜家东侧的大中电器城停车场入口是另一个堵点。从四个方向进出停车场的车都汇集到这个路口，出来进去的都着急，互不相让。还有一
些车不甘心排队等候，硬要加塞儿。入口本来就不宽，再被加塞儿的车一堵，里面的车出不来，都排在停车场的通道里，而外面想停车的又进
不去，一直排到辅路上，影响到辅路交通。
堵点三：宜家停车场入口
在大中电器城停车场入口向西二十米左右，就是宜家停车场的入口，在此排队的车早就排到了辅路上，甚至排成两排。宜家的保安告诉记
者，周六周日这里最堵车了，其实宜家的停车位地上地下加起来有将近五百个，周转得也比较快，在门前排队等不了多长时间，但是有很多车
加塞儿，才使得停车场进口被堵，一直影响到辅路。
门前马路上，还有一些汽车违章停放，打车的人就站在辅路中间伸手拦车，出租车看到有人打车，立刻停车，根本不靠边，结果出租车停
一两分钟，后边的车就排成了长队。
堵点四：宜家停车场出口
在宜家停车场出口西侧是一家超市和一个花卉市场，这里排队等活儿的出租车最多时能占据三条车道。很多从宜家、超市和花卉市场出来
的人都希望出门就能坐上车，而出租车为了能拉上活儿，不管是否在能停车的位置，也不管周围的车有多少，只要看见顾客就随时停车，顾客
也是拉门就上。甚至一些顾客还在马路中间往车里装东西。部分顾客 可能觉得我装东西也就是一两分钟的事，但就这么一会儿，后面已经堵了
一片车了。
商圈还是周期性怪圈
专家认为，该地区延伸到北四环的拥堵，应该与二、三、四环直达八达岭高速路有关。八达岭高速路目前的车流量远远超过了京石和京津
塘高速路，而在建设之初设计时，它的预测车流量小于上述这两条高速路。本来已经承担了高流量的交通，又将其与四、三、二环路连接后，
吸引了周边的车流量，再次加大了负担。它把大流量的交通，一下子引入了市中心。就目前已经形成的路网而言，解决起来比较困难，只有加
密周边路网，使其他道路也能分担部分车流。
宜家的出现和火爆无疑加剧了拥堵现象。顾客在宜家家居或者大中电器购买了比较大件的商品后，必须用车辆搬运，而其本身又没有大型
停车场。除顾客的车辆外，这里还吸引了大量的出租车。
所以市政专家认为，该地区的交通状况如果要根本解决，宜家必须搬家。现实中，宜家，大中等商家也因为交通和车位的问题，让顾客感
到不便，并丧失进一步发展的空间和可能。这也是马甸拥有天时，地利，人和之后，始终形成不了稳定“商圈”的原因。某种程度上说，宜家
火爆和迁出恰恰暴露了马甸商圈优势和软肋，以及周期性的症结。
期待商务中心
马甸无时无刻不在寻找做商圈的感觉以及将来发展的道路。也有业内人士认为，马甸地区地理位置和景观环境得天独厚，缺憾主要是缺乏
像国贸、燕莎、城乡贸易中心等大型建筑综合体。
目前，更多开发商更认可马甸地区是一个商务集结地，尤其是北环中心、华尊大厦及国际科技会展中心等商务集群建筑建立起来之后，马
甸地区对于交通质量的要求比现在高得多，因此，宜家搬走后，对马甸区域的商务环境更加有利，或者将其转型成为商务办公服务的商业，将
会缓解交通拥堵现状，更适合马甸区域的发展。
北环中心的总经理沈华表示，现在马甸区域已经初步形成集群建筑，正在建设中的北环中心、华龙大厦、华尊大厦及国际科技会展中心，
形成建筑规模近百万平米的商务建筑群。其中北环中心地下三层停车场及华龙大厦地下四层停车场，不仅可以满足业主需求，还可以满足一部
分顾客的需求。而且集群建筑建成后，将打通各个建筑间地下及地上的连接，这样不仅可以节省空间，还可以改善马甸地区交通问题。
用商务中心做商圈
沈华还认为，马甸商圈的价值被阶段性的低估，原因还在于本地段的商业中心缺少商务中心和足够的住宅小区的支持。比较其他四大商圈
，马甸对于交通，对于外来的购买力更加依赖。
CBD、中关村、金融街、亚奥地区的写字楼和商住楼一浪高过一浪地推出，而位于四大商圈交汇地带的马甸地区好似处于“夹缝中寻生存”
一般。事实上，围绕着北三环马甸桥兴起的写字楼已经在大肆吞噬着中关村、奥运村的潜在客户了。“商圈的扩大乃至重新聚合新商圈，是经
济发展的必然结果。”北环中心总经理沈华说，“马甸地区将成为新兴的商务地区。”
马甸周围的四大商圈经过几年的扩张已显出成熟的体态：中关村已渐趋饱和，土地资源严重短缺；CBD走的是高价路线，着实令实力稍逊者
望而却步；亚奥地区仍然是居住远远大于商务；而金融街也开始了高端套路，于是北三环马甸地区的优势突然就凸显出来。
用项目托起整个区域，成功的范例比比皆是。历经两年运筹帷幄的“北环中心”出现后，首创置业希望它能引领这个区域成为一个成熟的
商圈。18万平方米体量的“北环中心”是该区域最大规模的商务项目之一，三大城市公园环抱的绿色环境，一站式综合配套的洛克菲勒办公氛
围以及集群办公的国际潮流业已获得好的市场反馈。
首创置业作为一家大型综合性房地产营运商，始终致力于投资开发中高档商用物业，运作的项目
多为区域的地标性建筑，地标商务是首创
置业的重要特征，见证了首创置业的专业性和引领性。北环中心也是如此，它不仅提升了北三环区域形象，更聚集了一个新兴的商务群体，开
创了“地标商务、便捷商务、生态商务和协同商务”的全新境界。
“马甸地区最高的建筑物”、“马甸地区最具冲击力的建筑群”……“北环中心”旗帜鲜明地打出这些头衔，也成为马甸甚至北三环地区
的新地标，万事具备唯欠东风，北环中心期望能随马甸地区商务氛围的回归而与区域共同成长。
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本帖最后由 野人阿木 于 2008-1-3 10:05 编辑 ]
